（1）估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2007年9月。需要评估出该土地在2007年出售时的购买价格。（2）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。（3）预计需要3年时间才能完全建成投入使用，即2010年9月完成。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4500元/m2，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2500元/m2。（4）估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为8％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方负担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。折现率12% （5）要求：试采用静态（计算复利）和动态两种方式计算地价

2021-04-14

（1）估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2007年9月。需要评估出该土地在2007年出售时的购买价格。（2）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。（3）预计需要3年时间才能完全建成投入使用，即2010年9月完成。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4500元/m2，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2500元/m2。（4）估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为8％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方负担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。折现率12% （5）要求：试采用静态（计算复利）和动态两种方式计算地价

（1）估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2007年9月。需要评估出该土地在2007年出售时的购买价格。
（2）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。
（3）预计需要3年时间才能完全建成投入使用，即2010年9月完成。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4500元/m2，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2500元/m2。
（4）估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为8％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方负担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。折现率12%
（5）要求：试采用静态（计算复利）和动态两种方式计算地价

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